Randvoorwaarden

Financieel gezond

Keuzes bijstellen als gevolg van
ontstaan financiële tekorten

Er staan grote opgaven voor de deur op het gebied van verduurzaming, het inlopen van het woningtekort en de transformatie van onze bestaande woningvoorraad. Overheidsmaatregelen hebben een forse impact op onze financiële middelen, net als de stijgende WOZ-waarde van ons woningbezit. We dragen inmiddels ruim twee maandhuren per woning per jaar af aan heffingen en belastingen en deze lasten blijven stijgen. Onze verdiencapaciteit staat onder druk, omdat onze lasten sneller stijgen dan de huuropbrengsten. We verwachten dat een groter beroep wordt gedaan op onze financiële middelen om daarmee een bijdrage te leveren in de woningmarktregio’s met de grootste tekorten.

Wij kunnen elke euro maar één keer uitgeven. Als we ons beleid niet aanpassen, krijgen we binnen tien jaar te maken met tekorten. De impact hiervan moeten we nu in beeld krijgen. We volgen politieke ontwikkelingen daarom op de voet en door middel van scenarioanalyses maken we onze financiële positie inzichtelijk en stellen we keuzes bij. We laten komende jaren actief onze stem horen op zowel lokaal als landelijk niveau om dit onderwerp op de politieke agenda te houden.

Prioritering opgaven door toepassing van afwegingskader

De komende jaren zetten we onze financiële middelen maximaal in om de volkshuisvestelijke opgaven te realiseren. We gaan daarmee dus door op de ingeslagen weg. We bepalen welke risico’s we acceptabel vinden en zoeken naar manieren om ons geld zo optimaal mogelijk in te zetten. Onze focus ligt op dat wat alleen door Plavei kan worden uitgevoerd, zoals het goed onderhouden en verduurzamen van onze woningen. Alle investeringen die we doen dragen bij aan het verbeteren van de betaalbaarheid, duurzaamheid en beschikbaarheid van onze woningvoorraad. Om tot de juiste prioritering te komen, hanteren we een afwegingskader dat ons helpt om met de kennis van dit moment de juiste beslissingen te nemen. Elk voorstel dat we doen moet een adequaat antwoord bevatten op de volgende 4 vragen:

Wat is de impact voor de huidige en toekomstige bewoners?
Is er een goedkoper alternatief?
Wat is het goed en slechtweer scenario?
Moet Plavei deze maatregel nu nemen?

Financiële kaders om continuïteit te borgen

We maken daar waar mogelijk optimaal gebruik van subsidies en/of kortingsregelingen. Bij vastgoedprojecten sturen we niet alleen op financieel rendement, omdat hiervoor door de beperkte huuropbrengsten en de gestegen bouwkosten nauwelijks ruimte is. Bij alles wat we doen, kijken we naar het hier en het nu én naar de toekomst. We willen ook op de lange termijn onze volkshuisvestelijke taken en maatschappelijke ambities waar kunnen maken. Daarom hebben we financiële kaders vastgesteld om de financiële continuïteit te waarborgen. Wij sturen op:

een gezond operationeel resultaat;
positieve kasstromen en goede financierbaarheid;
voldoende solvabiliteit en voldoende eigen vermogen.

Kostenbewuste en efficiënte bedrijfsvoering

We zijn een maatschappelijke organisatie. Daarom werken we kostenbewust en efficiënt en sturen we op de ontwikkeling van de beïnvloedbare bedrijfslasten. We accepteren dat er door onze omvang/ schaalgrootte een bepaalde mate van inefficiëntie in onze bedrijfsvoering is. We sluiten aan bij het landelijk gemiddelde en hanteren het ‘pas toe of leg uit’-principe wanneer we hiervan afwijken. De Aedes Benchmark zetten we in als middel om te blijven leren en verbeteren en we streven naar een label B-score.

De ontwikkelingen op het gebied van automatisering gaan snel en wij volgen deze nauwlettend. We zetten ons actief in om te onderzoeken op welke wijze deze ontwikkelingen een bijdrage kunnen leveren aan het behalen van onze ambities en het optimaliseren van onze bedrijfsvoering. Hierbij maken we altijd een kosten-baten analyse om goed in beeld te brengen welke middelen van meerwaarde zijn.

Risicomanagement

Risico’s ontstaan vaak in goede tijden, maar openbaren zich vooral in slechte tijden. Met de toename van het woningtekort en het ontstaan van nieuwe sociaal maatschappelijke vraagstukken wordt de druk vanuit de politiek, gemeenten, bewoners en andere belangenhouders om meer volkshuisvestelijke prestaties te leveren steeds groter. Veel bestuurders denken overigens niet zozeer in risico’s, maar in kansen en prestaties. Echter, risico’s en prestaties zijn twee kanten van dezelfde medaille. Het gaat er om doelen te realiseren, kansen te benutten en risico’s bewust te nemen.

In control zijn

We bekijken steeds welke risicogebieden er zijn, hoe we de mogelijke consequenties inschatten en welke maatregelen we hierop nemen. Risicoverkenning en risicobeheersing zijn structureel onderdeel van onze besluitvorming en we werken volgens het ‘Three Lines of Defence’-model. Onze risico’s hebben we hierdoor in beeld en onze organisatie is in control.

Sturen op betrouwbare data

De komende jaren besteden we extra aandacht aan het eenduidige en eenvoudig ontsluiten van beschikbare data, zodat we onze besluiten goed onderbouwd nemen. We hebben extra aandacht voor het vergroten van onze kennis van systemen en het geautomatiseerd data uitwisselen met onze externe toezichthouders.

Onze organisatie

Duurzaam inzetbare medewerkers

Medewerkers zijn het sociaal kapitaal van onze organisatie. Ze zorgen ervoor dat wij onze ambities kunnen realiseren. Daarom krijgen medewerkers ruimte voor persoonlijke ontwikkeling en verwachten wij dat zij daar zelf regie op nemen. Leren en uitvoeren koppelen we daarom aan elkaar, zodat het algehele kennisniveau in de organisatie stijgt en er een win-win situatie ontstaat. Dat faciliteren we door nieuwe en hybride manieren van werken aan te bieden en daar onze werkprocessen en werkomgeving op aan te passen.

Wendbare organisatie

We willen snel kunnen inspelen op veranderingen. En dat lukt, want Plavei kent een platte organisatiestructuur met verantwoordelijkheden laag in de organisatie. Vakmanschap staat centraal, leiderschap is gericht op het ondersteunen van het primaire proces. We streven naar veerkrachtige medewerkers die beschikken over probleemoplossend vermogen om mee te kunnen met de opgave die we als woningcorporatie moeten realiseren. We vertrouwen op onze medewerkers en we geven coachend leiding. De structuur van de organisatie wordt gedefinieerd door de rollen die we nodig hebben om onze missie te realiseren. Iedere medewerker kan meerdere rollen hebben. We sluiten aan bij de talenten en wensen van onze medewerkers en proberen ieders talenten optimaal te benutten. Ook werken we met een flexibele schil van specialisten die we (tijdelijk) inhuren voor gerichte expertise die niet in de organisatie beschikbaar is.

Leren door evalueren

Als lerende organisatie evalueren we structureel en periodiek. We stellen ons steeds opnieuw de vraag of we de goede dingen doen en of we die goed doen. Daarbij betrekken we het gehele beleids- en besluitvormingsproces om steeds de verbinding te leggen tussen de strategische doelen en de uitvoering in de praktijk.